劳伦斯实验室/理论研究
土地制度 · 不动产投资 · REITs

土地续期与补地价

结论、地方实践与跨地区比较

资料截止 2026.09.20　｜　编辑修订 2026.09.22
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01｜核心结论

一、非住宅续期收费有法律基础，具体金额由地方规则与合同确定。住宅建设用地依法自动续期，费用依法律、行政法规办理；商业、办公及工业等非住宅依法申请续期，获准后重新签约付价。收费所对应的经济权益，是新增期间的土地使用收益。[N01] [N02]

二、补地价测算应先统一年期，再处理价格系数。上海一级商业、办公基准地价分别对应40年、50年；新增20年的价值需要作年期修正。政策中的70%价格下限与年期修正是两个步骤，具体衔接方式以适用核价规则为准。[SH04] [SH05]

三、K11约10亿元暂估具有数量级上的合理性，最终金额取决于核价和合同。按商办建筑面积、20年直线年期比例及70%系数测算，净地价约10.22亿元；计价面积较建筑面积低3%时约9.91亿元。项目披露的10亿元为补地价及相关税费合计暂估，净地价和税费拆分仍待取得。[R03]

四、提前续期的核心价值，是尽早确定可估值、可融资的未来权利。K11在估值日原剩余土地年期约18.67年，申请新增20年后，估值收益期可按相应权利条件延展。提前明确期限和成本，有助于现金流预测、基金期限安排及REITs发行准备。[SH03] [R03]

五、跨地区比较应同时考察续期价款与持续税租。香港一般用途地契的免补地价续期安排涵盖合资格商办、工业项目，并配套政府地租。澳门、新加坡以及台湾、日本的不同权利类型，各有期限和收费机制。投资比较应落到全持有期现金流。[H1] [M1] [S1] [T3] [J1]

02｜中国内地：法律基础与地方实践

续期购买的是新增期间的土地权利

土地使用权具有约定期限。续期使权利延伸至新的期间，新增期间的收益构成补地价的经济基础。合理定价应识别新增权利、既有剩余权利以及业主投入形成的建筑和经营价值；收费权限及具体系数由适用法律、政策和合同落实。[N02] [N03]

制度沿革可归纳为：1990年确立有期限、有偿出让；1994年明确续期申请与重新签约付价；2007年形成住宅自动续期、非住宅依法办理的分流；2021年《民法典》第359条延续这一框架。地方工商业续期政策进一步细化申请条件、年期与核价程序。[N01] [N02] [N03]

房屋与土地期限错配的处理

情形 法律与实际处理
建筑先毁损，土地仍有剩余年期 剩余土地使用权通常继续存续。权利人按规划、许可等要求申请修复或重建，土地年期沿用原权利期限。
住宅土地到期，房屋仍可使用 住宅建设用地自动续期，费用依法律、行政法规办理。
商办、工业土地到期，建筑仍可使用 依法申请续期、重新签约付价；地上物的期满归属结合有效合同及法律规定确定。
因公共利益在期限内提前收回 依法处理建筑物补偿和相应土地出让金返还，与正常届满分别适用规则。

建筑安全使用年限属于工程管理问题，土地期限属于用地权利问题。2025年出让合同示范文本对重建规划、届满续期和地上物处理分别设有条款；具体项目以实际签署的合同及适用法律为依据。[N01] [C3]

地方规则与已披露案例

地区及适用对象 续期安排 定价要点
上海非住宅，2026 区分临近届满与符合条件的优质项目提前续期；设REITs衔接安排 所在级别基准地价70%下限，区政府集体定价；年期与面积口径须落实到核价材料
广州工商业，2026试点 提前、届满续期均设条件，剩余加新增年限受用途上限等限制 达标工业采用基准地价、达标商服采用标定地价；规定年限比例和70%系数
济源特定协议短年期，2022 新增一般不超过20年，并受累计年限限制 工业新增5／10／15／20年，对应起始价系数0.1／0.2／0.3／0.4
重庆綦江非住宅，2025 申请、部门审查及政府审批 按申请时点评估，历史逾期另行处理
深圳特定历史房地产 按历史划拨及旧合同规则处理 35%及年期修正适用于相应历史对象

来源与时间：[SH05] [GZ01] [JY01] [CQ01] [SZ01]。上海234号文在本研究中采用转载影印原文，政府发布副本列入后续核验事项。

落地实践：湖南官方2026年披露，株洲春风雅马哈约262亩工业地续期10年，成交价2,502万元并签订合同；沂水县政府2023年批准一宗商业用地40年续期方案。前者已披露价款与签约，后者已取得政府批准文件。两类材料分别支持成交实践与行政审批的结论。[ZZ01] [YS01]

03｜港澳台日及新加坡：集中比较

比较的起点是权利类型。香港、澳门与新加坡的政府土地租赁，台湾公有土地地上权，以及日本普通或定期借地权，都有各自的期限安排。台湾、日本私人土地所有权本身通常没有统一的出让届满日。[H3] [M1] [S1] [T1] [T2] [J1]

地区 原始年期或主要权利 续期安排 续期价款与持续负担
香港 历史地契有75、99、999年等；1997年7月15日后一般新批地契为50年 合资格一般用途地契可按制度续50年；适用商业、住宅和工业，具体地契及特别用途另核 免续期地价；续期通常缴纳应课差饷租值3%的政府地租，另有差饷等税费
澳门 租赁批给首次最长25年；区分临时与确定批给 确定、有偿批给原则自动续10年，合同及法定特殊情形另行处理；临时批给仅限法定例外 续期特别税捐通常为最新调整土地年租的10倍，日常地租另计
台湾 私有土地所有权；公有土地另设地上权。国有非公用土地地上权最长70年 按规则、招标文件及合同处理；地方可设有偿议定延长机制 初设权利金、年度地租及延长期权利金分别确定；到期建物移转依合同
日本 普通借地权初期至少30年；一般定期借地权至少50年；事业用定期借地权10年至不足50年 普通借地权有法定更新保护，首次更新原则20年、以后10年；定期借地权依制度及契约届满处理 地租及约定更新料按具体借地关系确定
新加坡 住宅99年常见；商办有30年及99年项目；工业有20、30年等 国有租赁土地届满原则归还，续期个案审批；SLA与JTC各有申请及产业条件 土地续期按政府估价或适用费率付费，年租与预付价款依项目安排

依据：[H1] [H2] [H3] [M1] [M2] [T3] [T5] [J1] [J2] [S1] [S3] [S4] [S12]。

三项值得借鉴的制度特征

香港：续期确定性与年度地租相结合。2024年7月5日起适用的法定公告机制，简化合资格地契延长50年的手续。政府保留依法决定特定地契不予续期的权力。商业办公可纳入一般用途安排，办公物业的适用性以地契性质确认。政府地租的3%以年度应课差饷租值为基数。[H1] [H2]

台湾与日本：合同和权利类型决定期满处理。台中市财政局公开的合同文本设初期30年、可申请延长最多20年，延长期权利金重新估价议定；它提供了明确的合同机制样本。日本普通借地权有更新保护，出租人拒绝更新须具备相应正当事由；定期借地权则通过法定形式和约定明确期满安排。[T5] [J1]

新加坡：续期与规划、产业表现结合。SLA一般允许在原租期过半后、至少届满前3年申请，按规划及经济社会目标审批。JTC自2026年1月1日起，对合资格20年工业租约设置分两次各延长5年的Flexi Extension机制，并附投资和经营条件。Lorong 3 Geylang的191个住宅地段于2020年12月31日结束60年租期并归还，体现了届满退出的实际执行。[S1] [S5] [S6]

04｜上海K11：续期如何支持REITs

项目关键问题是土地期限、估值收益期和基金期限的衔接。K11采用续期完成后的权利条件进行估值，办理续期及确定成本因此成为交易方案的重要环节。[R03]

项目 截至资料基准日的披露
物业与面积 淮海中路300号；办公80,549.21㎡、商业35,473.36㎡，商办合计116,022.57㎡；车位另计
原土地期限 1994年12月2日至2044年12月1日，综合用途50年
申请与初审 2026年6月5日申请新增20年，拟至2064年12月1日；6月29日获区规资局初审同意
估值年期 2026年3月31日原剩余18.67年；续期假设下为38.67年
价款与估值 补地价及相关税费暂估10亿元；物业估值45.68亿元，包含续期完成的假设
证券安排 拟募集38.18亿元，基金及专项计划拟40年；上交所2026年9月19日受理

出处：招募说明书正文第48—49、74、84—86、237—239页及上交所审核动态。土地审批记录为初审阶段，后续以正式批准、出让合同、付款和登记文件确认。[R03] [R05]

上交所规则关注基金、专项计划期限与土地或经营权期限的匹配，并要求估值考虑土地期限。提前续期将未来的使用年期和成本纳入当前交易条件，便于形成可核验的现金流预测和发行安排。[R01] [SH03]

对K11的判断：续期落实程度会影响估值、交易结构和发行准备。如果最终年期或价款与申报假设发生变化，相关估值和方案需同步调整。基金收益预测还应覆盖翻新、必要改造及停租损失，匹配延长后的运营期间。

05｜补地价：年期、面积与付款时点

20年价值需要与基准地价的40／50年口径衔接

上海2026年基准地价的价格基准日为2026年1月1日。一级办公楼面价25,130元/㎡，对应50年；一级批发零售36,670元/㎡，对应40年。本研究按一级地段设定，将商办建筑面积作为初步测算面积。[SH04]

采用“直线年期比例修正，再乘70%”的研究情景：

用途 面积（㎡） 情景单价（元/㎡） 净地价（亿元）
办公 80,549.21 25,130 × 20/50 × 70%＝7,036.4 5.6678
商业 35,473.36 36,670 × 20/40 × 70%＝12,834.5 4.5528
合计 116,022.57 分用途计价 10.2206

年期和面积共同决定测算结果。完整40／50年基准价格仅乘70%，在同样面积下为23.28亿元；加入新增20年的直线比例后为10.22亿元。这说明年期修正对结果具有实质影响。上海最终核价公式、70%所对应的比较基数和核定计价面积，需由项目核价材料确认。[SH04] [SH05]

计价面积与建筑面积的差异

下表设定商业、办公计价面积较建筑面积同比例减少，其他参数保持一致：

面积扣减假设 情景净地价（亿元） 与10亿元暂估合计之差（万元）
0% 10.2206 −2,205.93
2% 10.0162 −161.81
3% 9.9140 860.25
5% 9.7096 2,904.37

净地价降至10亿元以下的面积扣减阈值约2.1583%。在3%情景下，10亿元暂估合计扣除净地价后约余860万元；在5%情景下约余2,904万元。项目披露暂估包含相关税费，因此实际测绘面积和价税拆分是下一步核验重点。表中面积比例均为敏感性参数。

提前付款的经济含义

新增权利从约18.67年后开始，其现值受等待时间、未来地价及折现率共同影响。若同类续期价格年增长率为g、折现率为r，简化的当前等值成本为：

当前等值成本＝按今日价格估算的续期成本 × [(1＋g)/(1＋r)]^18.67。

g接近r时，价格增长与折现影响可大致抵消；g低于r时，当前等值成本较低。提前完成续期还能立即带来期限确定性与融资便利，这是另一项经济收益。

测算结论：10亿元暂估可以通过合理的年期和面积假设得到接近的数量级；上海正式核价仍应以适用政策及项目文件为准。广州对特定达标项目明确设置年限比例与70%系数，为地区间方法比较提供了可复算样本。[GZ01] [R03]

06｜持有税费：统一计税基础后再比较

年度持有税费影响物业净现金流，应与续期价款一并纳入投资分析。下表保留已核实的一般制度与适用年度。

地区 计税基础与主要规则 适用说明
香港 非住宅差饷通常为应课差饷租值5%；适用政府地租另计3%；出租物业税为应评税净值15% 差饷及地租按2026—27资料；物业税有标准扣减，公司出租须衔接利得税规定
澳门 非出租房屋按评定租值扣10%后征6%；出租房屋2026年度税率8% 出租法定税率10%，2026预算调低至8%；合资格基金及特殊项目公司有专项豁免认定机制
新加坡 非住宅按评估年租值AV的10%；自住住宅累进0%—32%，非自住住宅12%—36% 自住税阶自2025年起，非自住税阶自2024年起；2026年度回扣另计
美国 主要按核定财产价值及所在地规则征税 税率、评估比例、免税额、估值增长限制与重估规则共同决定税额

依据：[H4] [H6] [M5] [M6] [S8] [S11] [U1] [U3] [U4] [U5]。

美国的两个代表性安排：加州一般基本税率为计税价值的1%，另有适用债务税等；Prop.13限制一般年度估值增长，取得物业、新建或所有权变更等可能触发重估。纽约市2026税年第4类多数商办物业税率为应税评估价值的10.848%，目标评估比例为税务核定市值的45%，并适用过渡估值及豁免规则。[U3] [U4] [U5]

统一分母的示例：若税率为评估年租值的10%，且评估年租值相当于物业资本价值的4%，该项税约等于资本价值的0.4%／年。4%在此为换算假设；地区间税负比较还需加入其他税租、主体优惠及续期支出。

07｜研究判断与后续核验

本研究形成的主线是：新增土地年期形成经济价值，地方政策确定付价机制，提前续期提高存量资产的交易和融资确定性。跨地区制度差异主要体现为权利类型、续期确定性、一次性价款和年度税租的不同组合。

对上海K11，目前最有解释力的结论是：提前明确新增20年的权利和成本，有助于将土地期限纳入REITs估值及交易安排；约10亿元暂估与年期、面积修正后的测算处于相近数量级。最终判断应由以下三组材料闭合：

优先核验材料 要确定的结果
正式批准、续期出让合同及登记文件 新增年期、生效条件、届满建筑物安排
上海核价表、测绘计价面积、价税拆分及缴款文件 年期修正、70%比较基数、净地价及实付总额
REITs后续问询回复及注册发行文件 续期条件如何进入估值、期限设计和交易交割

版本口径：本次为既有研究的结构与文字修订，政策及项目事实保持2026年9月20日的核验时点。正文保留与结论直接相关的来源，便于读者复核。

附录｜主要来源

各条来源的核验日期均为2026年9月20日。法律、政策、项目披露与研究情景在正文中分别标示。